<<농지양도 8년자경 4년대토 양도세감면 기준 >> 수정일 : 2019년9월22일



오늘은 대지를 촉촉히 적셔주는 시원한 비가 내리고 있네요.

마음까지 홀가분 합니다.

흔히 알면서도 간과 하기 쉬운 8년자경 4년대토에 따른 양도세 감면에 대해 공부해 보겠습니다.



♡4년대토 대상자(조세특례제한법 69조 70조 133조)

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1. 재촌요건을 갖추고 4년 이상직접 경작한자

2. 재촌요건 3가지중 하나만 충족 하면 됨.(기준은 주민등록상 주소지와 농지 소재를 비교)

⓵ 보유 농지 소재의 시.군.구안에 거주

⓶ 보유 농지 소재의 인접한 시.군.구안에 거주

(ex : 화순군은 광주 광역시 북구. 동구 .남구와 인접하여 가능,그러나

광산구 .서구는 인접되지 안아 해당 안됨 )

⓷ 보유 농지로 부터 직선거리 30km이내에 거주



3. 경작요건

⓵ 본인소유 + 직접경작 (전,답,과수원)이지만

사실상 농지면 해당됨.

⓶ 소유자가 직접경작 또는 소유자 책임으로 경작

⓷ 전체 작업에 50%이상을 자기 노동력으로 경작 (배우자 및 자녀의 경작은 인정안됨 ,

다만 배우자 주소와 같은 경우 인정한 사례도 있음))



4. 자경기간 및 대토농지 조건 (기간은 누적개념이고 연속개념이 아님)

⓵ 취득일로부터 양도일까지 4년이상 재촌 하면서 경작하고

종전 농지의 양도일로부터 1년이내(협의매수, 수용시에는 2년)새로운 농지 소유지

에서 거주하고 경작하여야 됩니다.

⓶ 전 토지 경작기간과 대토 농지 경작기간이 8년 이상일 것 (4년+4년) 또는 (5년+3년)등

⓷ 양도당시 반드시 농지 일 것 (건축조건으로 매매시 계약서에 특약이 있음면 인정될 수도 있음)

⓸ 신규 취득농지는 종전 농지 면적의 3분의 2이상 또는 농지가격이 2분의1이상일 것

(이경우도 위 2.번 재촌 요건은 갖추어야 함)

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<예> ① 전남농지를 팔고 ,제주도로 이사 간다면 제주도에 있는 농지를 사야만 인정됨

② 새로 구입할 농지는 재촌요건에 맞는 지역의 농지를 구입해야함.



5. 감면대상에서 제외되는 토지

⓵ 양도일 현재 특별시, 광역시(군제외), 시(읍,면제외)지역에 주거지역,상업지역,공업지역안에 농지가 편입되고 3년이 경과된 농지



② 사업소득과 근로소득 합산금액이 연간

3,700만원 이상이 된 년도는 경작기간에서

제외됨 ,단 부동산임대소득 농업임업관련소득은 제외됨

(대법원 판례는 연간소득이 2,400만원 인

식당 주방장은 농사를 지을 수 있는 요건이

아니므로 양도세 감면 혜택을 부인한 사례도 있음

공무원도 연간급여 3700만원 이하인 경우도 인정되기 어렵다고 사료됨.)



6. 감면한도금액 및 기간

⓵ 감면한도 : 100%

⓶ 감면금액 : 1년간 1억원 / 5년간 1억원 (1억원 은 5년간 누적개념임)

♡ 과세기간 (1년간 개념)은 1월1일부터 12월31일

⓷ (8년자경 +4년대토 ) 인경우 공히 1년간 1억원 감면 되나 , 5년간은 대토는1억원 한도, 8년자경은 2억원 한도로 감면 되며 8년자경 및 4년대토 동시발생시 총감면 한도액은 5년동안 2억원임.

- 즉 대토없이 8년 자경후 양도시 : 1년간

1억원 5년간 2억원 한도로 감면됨

- 농어촌공사에 8년간 임대해도 자경으로

인정되어 감면대상임

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(따라서 공무원이나 당장농사를 지을수 없는 분

연간 급여가 3,700만원 이상인 사람은

농지은행에 8년간 위탁 경영 하는것이

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양도세를 절감 하는 방법이며

또한 여러사람 명의로 지분 소유하면

개인별로 양도세를 계산 하니 유리 하고 ,

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농지가 넓을 경우에는 농지를 1,000제곱 미터 이상

분할 한후 또는 1/2 지분을 양도하고

과세기간을 달리 하여 나머지 1/2을 양도 하면

양도세 1억원 이상을 추가 절약 할수 있으니 참고 바랍니다.

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1,000제곱미터 미만의 농지는

주말체험농장으로 인정되어 농지원부가 발급되지 않음

또한 지목 구역등에 따라 분할 할수 있는

최소면적이 정하여져 있으므로

해당 시군구에 문의 하여 분할 가능 한지 미리 알아 보세요)



7. 농지대토절차 (매도 기준일 1년전 이내 또는 매도후 1년이내 취득한 농지)가 대토로 인정됨.

⓵ 선 매도 후 취득시

매매 - 등기이전 - 양도세납부 = 대토(1년이내) : 감면신청 후 환급신청.

⓶ 선 취득 후 매도시

매매 - 등기이전시=먼저 감면신청 하면됨.

8. 경자기간 특례

⓵ 새로운 농지 취득 후 4년 이내 협의매수 , 수용되는 경우 4년이상 재촌자경한것 으로 인정됨.

⓶ 자경 8년이내에 소유자가 사망한 경우, 상속인이 재촌, 자경할 경우 피상속인의

경작기간과 상속인의 경작기간이 합산됨

(ex 1 : 상속후 3년이내 매도시에는경작기간 관계없이 혜택가능)

(ex2 : 부친이 6년 자경하고 자녀가 상속후 2년이상 자경하면 감면가능)

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9.양도세를 감면 받기 위해서 노력해야 할 일

- 농지원부 발급 ,농업경영체등록,직불금수령 ,

필요시 이장의 경작확인서

,비료 농약 종자 등 영수증 보관

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.(농협에서 조합원 또는 준조합원 가입후

비료 농약등을 구입하면 농협전산에서

오랫동안 보관 하고 있으니 더욱편리 하겠죠)

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♡ 8년이상 자경농지 양도세 감면 기준

(조세특례제한법 69조 70조 133조)

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1.요건

양도일현재 (사실상) 농지일것

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2.감면배제

양도일현재 시이상의 주거지역,상업지역 및 공업지역에

편입된 날로부터 3년이상 지난농지 또는 허위매매계약 농지

연간급여 3,700만원 받는동안은 적용배제

(사업소득 근로소득 합산 , 임대소득,농업소득은제외)

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3.재촌요건 (3가지 요건중 1개만 충족하면됨)

농지소재 시 .군,구 거주 또는 연접 시,군.구

또는 직선거리 30㎞ 이내일것

<주민등록상 주소지와 농지소재지를 비교>

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4.자격요건

농작업에 상시 종사 하거나

농작업의 50% 이상을 자기 노동력에 의하여 경작

<직불금을 타인이 수령시 적용배제>

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5,자경기간 산정

소유농지 취득일로 부터 양도일까지의

사이에 8년이상 재촌, 자경한 사실이 있는 농지일것

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다만, 상속받은 농지일 경우 상속인이

1년이상 계속하여 재촌 , 자경시에는 피상속인의

경작기간은 상속인의 경작 기간으로 본다.


2년이상 자경하면 8년이 되어 감면가능>

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또한 상속받은 날로 부터 3년이내 양도시에는

상속인의 경작 여부와 관계없이 피상속인의

경작기간은 상속인의 경작 기간으로 본다

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6.감면세액

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산출세액의 100% 감면하나

과세기간별(1년에) 1억원 한도

(5개년 과세기간의 누적금액 한도는 2억원)

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참고 : 과세기간 (1년간 개념)은 1월1일부터 12월31일

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※ 8년이상 자경농지 양도세 감면은 양도일 현재 재촌 자경하지 않아도 적용되나,

4년대토는 종전 농지 양도일 현재 재촌자경하는 경우에 한하여 인정함

※ 8년자경 4년대토 동시 발생시에는 1년간 1억원,5년간 2억원 한도에서

감면 됩니다.

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<조세특례제한법>

제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2018년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.



다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2010.12.27., 2011.12.31., 2013.1.1., 2015.12.15., 2016.12.20.>



제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지로 대토(代土)함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

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다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세를 감면한다. <개정 2010.12.27., 2011.12.31., 2015.12.15., 2016.12.20.>



제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도)

2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.

가. 5개 과세기간의 제70조(대토)에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69(8년자경)조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액



※그러나 중요한 것은 세월의 흐름에 따라

법률과 대법원 판례가 변경될 수 있어

해당사례가 발생한 경우 미리 세무서등에

직접 알아보고 대처하는 것이

실수를 방지 하는 가장 현명한

방법이 될 것으로 사료됩니다.