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이젠 오늘부터 백신접종을 시작한다고 한다. 코로나19가 가져다 준 생활패턴의 변화는 이루 말할 수 없이 힘들고 불편한 여정임을 확인시켜 주었다.

친구 ,회원, 가족 간의 교류와 모임들이 제한되는 것은 물론 통행과 경제적인 활동까지 일부금지 되면서 극심한 생활고와 함께 우울증을 겪는 사람들도 늘어나고 있다.

요즘 아파트의 거래도 매물부족 현상과 관망세가 지속되면서 거래가 둔화되고 있다.

그러나 전, 답, 임야 등 토지는 꾸준히 상담문의가 이어지면서 거래가 활발한 편이다.

아무튼 백신접종은 우리에게 큰 힘이 되고 새로운 희망을 갖는 계기가 되리라 생각한다.

현재 필자의 개업공인중개사를 상대로 한 부동산 상담업무 중에서 계약갱신요구권 행사와 자금조달계획서에 관한 질문이 가장 많은 범위를 차지하고 있다.

이런 현상들은 광주지역의 조정대상지역지정이 2020년 12월18일 처음으로 지정되면서 주택에 한해서 자금조달계획서를 작성해야 하기 때문이다.

물론 한두 번 계약서를 작성해 본 개업공인중개사는 경험이 있어서 쉽게 작성할 수 있지만 처음으로 접한 개업공인중개사는 어떻게 작성해야 할지, 어디서부터 시작해야 할지 방법을 알 수 없어 상담을 의뢰할 수밖에 없었을 것이다.

먼저 실거래신고를 하고 자금조달 계획서를 작성해야지 관할청에서 승인이 떨어지게 되어 있다.

자금조달계획서는 말 그대로 계획서에 불과할 뿐이어서 차후에 계획이 변경 될 수도 있다.

즉 자금조달계획서 그대로 실행하지 않고 변경되어도 무방하다는 의미이다.

예를 들어서 주택담보대출로 한다고 했다가 갑자기 현금이 생기면 현금으로 대체할 수도 있고 현금으로 한다고 했다가 대출로 변경 될 수도 있다는 점이다.

따라서 앞으로 어떻게 자산을 마련할 것인가를 대략적으로 기재하면 된다.

혹시라도 자금흐름이 수상할 경우 국세청에서 구입자금을 소명하라는 통지가 올 수 있는 것을 대비해서 자금조달계획서를 작성해야 한다.

직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못 한 경우 증여로 추정하여 증여세를 부과할 수도 있다.

일반적으로 자금지출내역은 예금통장사본이나 무통장입금증 등 객관적인 증빙자료에 의해 출처가 확인되어야 하며 총 취득가액의 80%까지는 입증되어야 한다.

어떤 개업공인중개사는 5천 만 원 주택도 자금조달계획서를 작성해야 하냐고 문의하는데 자금 금액과 관계없이 신고해야 한다.

그리고 상가주택의 경우 주택부분이 아닌 총 거래내역을 증빙해야 한다는 점도 알아 둘 필요가 있다.

계약갱신요구권의 경우 그 동안 확인설명서에 자세히 명시되지 않아 계약자간 분쟁이 잦아서 민사소송으로 가는 경우도 많았다.

2021년 2월13일부터 개정된 시행규칙은 개업공인중개사가 주택매매를 중개할 때 매도인으로부터 계약갱신요구권 행사여부 확인서를 받도록 했다.

매도인이 임차인을 만나 계약갱신요구권 행사여부에 대해 확인하고 임차인 서명을 받아오면 개업공인중개사는 확인설명서에 그 내용을 기재하고 매수인에게 확인설명하면

된다.

물론 차후에 분쟁이 생기면 매도인 책임으로 한다는 특약사항을 첨부하는 것이 좋다.

혹자는 인감증명서를 첨부하는 것이 좋다고 하는데 그것은 매도인이 고려사항이다.

물가인상, 인건비상승, 재료비 증가 등으로 지출비용은 늘어나는데 반해 개업공인중개사의 중개보수료는 하락할 조짐을 보이고 있다.

또한 세무사나 법무사는 상담비나 통행료 등 그에 따른 상당한 실비를 받고 있는데 개업공인중개사는 1시간 주택안내 수고비로 8천원을 검토하고 있다니 기가 막힐 노릇이다.

실거래신고비용은 고사하고 자금조달계획서도 매수인이 하는 것이 원칙이지만 자연스럽게 개업공인중개사가 하게 되고 계약갱신요구권 행사여부 자료도 챙겨야 하는 등 업무량이 증가하고 있다.

자금조달계획서는 매수인 쪽에서 해야 하기 때문에 매수인을 중개한 개업공인중개사가 자료를 매도인 개업공인중개사에게 제공한다든지 직접 실거래가 신고를 해야 하는 경우가 있는데 계약서 작성 전에 매수인이 자료를 준비해 오도록 하고 ,계약갱신요구권행사여부 확인서도 임차인이 있는 경우 미리 매도인에게 고지해서 필수적으로 들어가는 자료라서 먼저 받아와야 된다고 교통정리를 하면 무난하게 해결할 수 있을 것이라고 판단한다.