상가를 매수하면 임대사업자로 등록해야하는지 문의하는

경우가 많은데 임차인이 사업자등록을 하면 사업장이

노출되기 때문에 세무서에서 사업자등록 통지문이 발송된다.

그러나 주택의 경우 임대사업자로 등록하기 위해서는
 
매입임대주택의 경우 공동주택1세대 단독주택1호 이상을

임대할 수 있는데 관할청 건축과나 주택과에 임대사업자로

등록 후 세무서에서 사업자등록을 신청하면 된다.

임대주택규모는 6억원 이하 (지방은 3억원 이하)

전용면적은149㎡이하 대지면적은 298㎡이하이며

가격은 실거래가격이 아니라 주택공시가격을 기준

으로 하며 임대개시일로부터 5년 이상 주택임대사업을

하면 된다.

신고는 5년 이상 임대사업자는 주소지 관할시군구청

에서 하며 준공공주택(10년이상)은 물건지 관할청

에서 하면 된다.

주택임대사업자로 등록하여 신축공동주택 오피스텔을

최초분양 받아 임대 시 해당면적 이하일 경우 취득세

재산세를 감면받고 종합부동산 합산요건에서 배제되어
 
세제혜택을 받을 수 있다. 2015년 12월31일까지 최초
 
분양한 공동주택 주거용 업무시설만 해당된다.

소득세도 감면받고 양도세도 보유기간에 따라

장기보유특별공제도 40%까지 공제 받을 수 있으며
 
준공공임대주택사업자의 경우 60%까지 공제 받을

수 있는데 앞으로100%감면도 가능할 전망이다.

재산세는 기존주택포함 임대주택이 2세대 이상일 경우
 
감면 된다는 점이다.

취득세를 감면 받으려면 취득 후 60일 이내

(기존 30일이내)세금신청을 하면 감면 받을 수 있다.

특히 오피스텔의 경우 분양 시에는 업무용이지만

주택으로 사용하면 주택으로 보기 때문에 주택임대사업을

하면 보유기간에 따라 비과세나 장기보유특별공제 혜택을

받을 수 있으며 종합부동산세에서도 합산하지 않는다.

양도세 때문에 오피스텔을 주거용으로 임대를 하면서도

업무용인 것처럼 하기 위해서 임차인에게 전입신고를 하지
 
못하게 하거나 전세금액만큼 근저당권을 설정하는 경우도

있는데 오피스텔을 주택임대사업자로 등록을 하면

세제혜택도 받으면서 임차인을 빨리 구할 수 있는 장점도 있다.

주택임대사업자의 경우 5년 임대의무기간이 있는데

임대의무기간 내에 임대주택을 매각하는 자는 2년

이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처하게 되어 있다.

그러나 예외조항도 있다.

1)다른 임대사업자게 매각한 경우

2.)임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정
 
등으로 임대를 계속할 수 없어 국토부장관이나 시장

군수 구청장의 허가를 받은 경우

3.)부도 임대주택 등을 다른 임대사업자가 매입하고자

하는 경우 임대주택의 향후관리계획 국민주택융자금의

변제계획 등의 요건을 갖추어 시장 군수 구청장에게

매입허가를 신청하여 임대주택분쟁조정위원회 심의를

거쳐 매입허가를 받은 경우 등이다.

그러나 주택임대사업자의 경우 직장가입자는 변동이

거의 없지만 지역가입자일 경우 국민연금이나

의료보험료가 인상 될 수도 있다는 점도 고려해야할 점이다.