들녘엔 봄이 오는 소리가 들리고 있다. 차가운 바람이 대지를 휩쓸고

지나가도 언덕 위에는 푸른 새싹들이 기지개를 켜며 봄을 심기에 한창

이다.

지난 주 일요일엔 광주 근거리에서 파릇파릇 생기가 돋아나는 쑥을 한

바구니 캐어 왔다.

어느 새 입가엔 봄의 향기가 넘쳐나고 있다.

이번 달에는 임대차 계약 시 자주 발생하는 문제에 대해서 명시하고자

한다.

1.계약일 이후 근저당, 가등기, 가압류 등 문제가 발생 시 임차인은
계약을 즉시 해제하고 임대인은 계약금의 2배를 손해배상하기로 한

다.

실지로 계약 시 뿐만 아니라 계약일 이후 제한물권의 설정 등으로 분쟁
등이 빈번하게 발생하고 있으므로 특약사항으로 명시하면 임대인의 변

심에 의한 손해를 예방할 수 있다.

2.임대인은 보일러고장, 변기파손, 누수 등을 수리하며 임차인은 소

모성자재(전구)와 변기 막힘 등을 수리하기로 한다.

민법 제623조에서 임대인은 주택을 임차인에게 인도하고 계약 존속중
사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으며 임차인이 보존

에 필요한 경비를 지출한 경우에는 임대인에게 수리비를 청구할 수 있

다.(민법 제626조)

판례는 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사

용수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 장애가 생긴 경우 그것이 임

차인이 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이

어서 임차인의 사용수익을 방해 할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수

선의무를 부담하지 아니하지만 그것을 수선하지 아니하면 임차인의 계

약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용수익 할 수 없는 상태라면 임대인

이 수선의무를 부담한다.(대법원1994.12.9선고 94다 34692.94다

34708판결)

실지로 임차인의 잘못에 의한 변기 막힘 현상까지 임대인에게 수리를

요구하는 현상이 발생하고 있어서 수리부담자를 명시하는 것이 분쟁을
최소화 할 수 있다.

3.계약을 중도해지 시 중개수수료는 임차인이 부담하기로 한다.

지금까지 관례는 중도해지 시 위약과 손해배상의 성질로 판단하여 임

차인이 부담하는 것이 일반적이었으나 분쟁이 발생하여 임대인이 소송

을 제기할 경우 이유 없음으로 원고 기각판결을 내리는 일이 많아지고

있다.

서울지방법원 민사부1998.7.1선고 97나55316판결에서도 임대인이

새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부

담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아

니므로 임대인은 임차인이 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관

계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담한다고 주장하나 임

차인과의 임대차계약이 정식적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피

새로운 임차인과 임대차계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야

하므로 임차인이 중개수수료를 부담한다고 볼 수 없다는 판결이다.

4.임차인이 차임연체 시 차임과 별도로 1일당 5만원의 위약금을 별

도로 지불하기로 한다.

임차인은 차임을 지불하지 않더라도 보증금에서 이를 공제하면 그만이

라는 생각으로 연체하는 경우가 많다.

그러나 임대인은 차임이 연체 될 경우 정신적 경제적으로 많은 피해가

발생될 수 있다.따라서 추상적인 문구가 아닌 실행 가능한 내용으로 명

시해야 효과를 거둘 수 있다.

계약서에 기록하는 특약은 임대인과 임차인이 맺는 특별한 약속이다.

실지로 분쟁이 발생하여 소송으로 진행시 판사가 판결을 내릴 때 참고

자료로 활용하므로 유리하게 작용할 수 있다는 점이다.

중개업자도 중요한 사항은 특약으로 명시하는 것이 고객에게 신뢰도를
높이고 분쟁에서 자유로울 수 있는 것이다.