주변에서 단독주택이나 원룸 등의 건물을 불법으로 신축하여
준공허가가 나지 않아 비어있는 곳이 있는가하면 준공허가를
받고나서 수익률을 높이기 위해서 무단증축이나 용도변경을
한 건물들을 볼 수 있다.
이런 건물을 매수한 매수인이 그런 사실을 알고 매수했다면
관계가 없으나 모르고 매수했다면 시정조치, 이행강제금 등
막대한 피해와 불이익이 발생되어 계약의 목적을 달성할 수
없을 경우엔 계약해제와 함께 매물을 중개한 중개업자에게도
손해배상을 청구할 수 있다.
허가권자는 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을
하지 아니한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에
필요한 상당한 이행 기간을 정하여 그 기한까지 시정명령을
이행하지 아니하면 이행강제금을 부과하게 되어 있다.
이행강제금은 항목에 따라 다르지만 구조별, 용도별, 적용요율을
고려하여 건축물의 위반한 면적×시가표준액×위반사항별
금액비율로 계산하여 부과하고 있다.
그러나 연면적이 85㎡이하인 주거용 건축물의 경우에는
이행강제금을 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액으로
하고 있다. 즉 최초의 시정명령을 기준으로 하여 1년에 2회
이내의 범위에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여
지방자치단체의 조례로 따로 정할 수 있다.
해당 건축물이 경매나 매매가 되더라도 이미 부과된 것에
대해서는 당초부과를 받은 소유자가 납부하여야 하며
변경된 소유자에게는 다시 시정명령 등을 하고 그 결과에
따라 이행강제금을 부과할 수도 있다는 사실이다.
그렇다면 중개업자는 불법건축물을 중개해도 될까?
법에서는 중개업자가 불법건축물을 중개하지 말라는
규정은 없으므로 중개를 하더라도 아무 문제가 없다.
즉 위법건축물이나 불법건축물도 중개가 가능한 것이다.
그러나 분쟁이 발생할 경우 중개업자에게 책임을 물을
수 있다.
중개업자에게는 선관주의 의무가 있고 객관적인 관점에서
보았을 때 확인 가능한 것을 중개업자의 과실로 발견하지
못했다면 중개업자는 분쟁에서 자유로울 수 없다.
이와 관련한 판례를 살펴보면 “건축물에 위법이 있는 경우
중개대상이 될 수 있지만 고객에게 이를 설명하고 기재하여야
한다. 이 때 주의할 점은 단순히 위법 사항만 설명하는 것
만으로는 부족하고 위법으로 인하여 시정명령이 나올 수
있으며 이를 위반할 경우 이행강제금을 물을 수 있으며
이행강제금은 의무를 이행할 때까지 반복적으로 부과 된다” ,
는 사실까지 설명해 주어야 중개의무를 다한 것이 된다는
것이다.(서울중앙지방법원 2012.4.13선고 2010가합 60125판결)
국토해양부 자료에서도 “건축물대장에는 빨간 글씨로 위반
건축물이라는 글씨가 없지만 누가 봐도 위법이라고 인정할
수 있는 사항에 대해서는 위법여부를 확인해야 한다.”는
답변이다.
따라서 중개업자는 공부상 서류뿐만 아니라 불법으로
인식할 수 있는 사항은 확인 설명하고 확인설명서에 기재해야
한다.
그리고 특약사항에 잔금이후 불법건축물 문제가 발생할
경우 이행강제금과 원상회복 부담주체를 누가 할 것인지
명확하게 기재하는 것이 문제를 쉽게 해결하는 지름길이 될 것이다.
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