얼마 전 자금 거래에 대한 문의 전화를 받았다.

누군가 상담역으로 필자를 추천한 모양이다.

내용인즉 자신이 몸이 아파서 기혼자인 여동생에게

병원치료비와 약값으로 돈을 가져다 쓰고 있는데 혹시라도

신변에 이상이 생길 경우를 대비하여 차용증보다는 공증이나

 자신의 부동산에 매매예약가등기를 해도 안전한지에 대한

질문이었다.

자신은 떠나더라도 동생에 대한 애정은 영원히 간직하고 싶은

언니의 간절한 마음이 담겨져 있었다.

공증도 인낙조항이 명시된 어음공증이나 강제집행이 가능하다는

 문구가 들어간 집행공증을 제외하고 대부분의 경우 진정하게

작성된 차용증의 의미밖에 없으므로 너무 신뢰하는 것도 좋지 않

다.

공증을 받아두었다하더라도 강제집행은 가능하지만 막상 소송을

 통하여 승소판결을 받아도 채무자의 재산이 없다면 채권을 회수

하기가 힘들다는 점이 있다.

매매예약가등기는 후일 소유권을 이전하기 위한 전 단계라고 보아

야 한다.

여동생이 그 부동산의 취득을 원하거나 취득을 해서 이전하려는

마음이라면 가등기가 좋지만 원금만을 회수할 목적이면 필요 없는

등기비용과 각종세금, 그리고 매매를 해야 원금을 확보할 수 있기

때문에 많은 시간이 소요되는 단점이 있다.

또한 매매예약가등기는 소유자가 대출 등을 받기 어려워 권리행사

에 대한 제약이 따른다. 채권자가 본등기를 할 경우 가등기일 이

후의 등기부상 권리는 효력을 상실하게 되기 때문이다.

가등기에는 담보가등기도 있는데 가등기담보와 근저당은 설정비

용은 별 차이가 없으며 채권자에게 어떠한 것이 유리한지는 상황

에 따라 다를 수 있으나 대물변제 예약당시에 목적물의 가액이 차

용액과 이자의 합산 액을 넘지 않은 경우 가등기담보가 적용되지

않는다는 판례가 있듯이 담보가등기는 일반담보와 달리 인정되는

범위가 좁다는 것이 한계점이다.

근저당권은 소유권이외의 권리 을구에 등재된다.

소유자는 근저당권의 채권최고액 범위 내에서 책임을 부담하므로

소유권행사에 큰 제약을 받지 아니한다.

채권확보의 전형적인 방법으로 은행 등에서도 담보취득은 거의 대

부분 근저당으로 하고 있다.

근저당을 설정할 경우 경매 신청할 권리가 있으며 그 순위에 해당

하는 채권을 우선적으로 확보할 수 있다.

근저당에 의한 채권최고액은 결산기에 이르러서 확정된 채권 중에

서 목적물로부터 우선변제 받을 수 있는 최고한도이다. 최고 한도

에는 위약금 내지 손해배상금도 포함되어있다. 또한 채무액수가

근저당권의 채권최고액보다 초과하면 그 채권최고액을 전부 변제

했다고 말소 되는 것은 아니고 초과한 채무액수를 모두 변제해야

말소가 가능하다.

근저당권도 담보를 확실하게 잡을 수 있고 순위확보만 유지하면

다른 채권자에 밀려서 돈을 못 받거나 하는 일은 거의 없다.

또한 채무자가 개인회생이나 개인파산을 신청하더라도 그와는

상관없이 담보 내에서는 채권회수가 가능하다는 점이다. 상담자는

근저당권을 선택했다.

사소한 것이라도 신중하게 생각하고 판단해야 소 잃고 외양간

고치는 우를 범하지 않을 수 있는 것이다.