길가의 가로수가 청명한 가을햇살을 받으며 다양한 빛깔로

수놓아진 만추의 계절을 부를 때, 산과 들녘엔 머지않아 다가올

 황금축제를 꿈꾸며 싱그런 바람결을 타고 가을이 알알이 영글어

가고 있다.

지구 온난화로 인한 해수면 온도상승으로 매년 강력한 태풍이 발

생할 가능성이 높아진 가운데 올해에도 네 개의 태풍이 한반도를

강타했다.

태풍은 중요한 수자원의 공급원으로 물 부족 현상을 해소시키고

온도 균형을 유지하고 해수를 움직여 순환시킴으로써 바다생태계

를 활성화시키는 순기능도 있지만 우리의 생활터전에 막대한 피해

를 발생시키고 있다.

태풍이 휩쓸고 지나간 자리엔 누수의 발생빈도가 한층 높아지고

있다.

비의 방향이 직선뿐만 아니라 다양한 각도로 뿌려지기 때문이다.

여기에 편승해서  누수에 대한 문의가 증가추세를 보이고 있다.

매수인을 보호하고 거래안전을 도모하기 위하여 인정되는 매도인

의 담보책임이라는 것이 있다.

매매목적물인 권리나 물건에 하자가 있을 때 매도인이 매수인에게

지는 책임이며 목적물에 대한 매도인의 고의나 과실이 없어도 책

임을 지는 무과실 책임인 것이다.

매도인의 하자담보책임은 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할

수 없는 경우에는 계약의 해제가 가능하고 그렇지 않은 경우에는

손해배상만 청구할 수 있다.

일반적으로 수리가 가능한 누수인 경우 계약해제는 불가능하고

손해배상 청구만 가능하다.

다만 매수인이 그 하자를 알았거나 과실로 인하여 그 하자가 있다

는 사실에 대하여 알지 못한 경우에는 하자담보책임을 물을 수 없

다.

하자담보책임은 매수인이 계약 성립 당시에 존재하는 하자에 대해

서 매수인이 하자가 있는 것을 안날로부터 6개월 이내에 행사할

수 있다.

그러나 문제 발생시 매도인이 수리를 불이행하거나 외면하게 되면

어떠한 방법으로 해결해야 될까?

민사소송을 통하여 해결하는 방법과 지급명령을 신청하여 해결하

는 방법, 매도인을 설득하여 협의하는 방법이 있을 수 있다.

지급명령 신청시 수리를 하고 현장사진과 영수증을 첨부하여 청구

할 수 있지만 매도인이 누수사실을 부정할 경우

증거가 확실하지 않으면 불리할 수도 있다.

그렇지 않을 경우 증거보전신청을 하여야 하는데 증거보전절차도

소송절차의 하나이므로 일정한 절차를 따라야하고 때로는 기각당

할 수도 있다.

따라서 이럴 경우에는 내용증명으로 일정한 기일을 정하여 수리를

해주던지 견적비용을 지불하라고 통고하고 불이행시 매수인이

수리하고 수리비용을 청구하겠다는 뜻을 밝히고 이행하지 않을

경우 지급명령 신청을 하는 것이 좋다.

지급명령은 채무자가 이 명령이 송달 된 날로부터 2주일이내에

이의신청을 제출하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 가지게 된

다.

지급명령이 확정되어 채권자가 지급명령정본을 송달받은 경우에

는 지급명령에 조건이 붙은 경우를 제외하고 집행문을 부여받을

필요 없이 지급명령정본에 의하여 강제 집행할 수 있다.

만일 채무자가 이의신청을 하더라도 별도의 소송장 작성 없이 추

가 송달료 지불만으로 정해진 기일에 법원에 출석, 판사의 판결을
거쳐 수리비용을 청구할 수 있다.

매수인은 거래성립 당시에 존재하는 하자라는 것을 입증하면 되는
것이다.

그러나 이러한 것들도 쉽지 않은 사항이기 때문에 중개업자가 교

통정리를 해 놓으면 분쟁발생시 간단하게 대처할 수 있다.

특약사항에 “매수인이 입주 후 0개월 내에 누수 발생시 매도인이

수리하여 주기로 하며 그 이후에는 매수인이 책임지기로 한다.”라

고 명시해 놓으면 불이행시 특약사항이

적힌 계약서를 첨부하여 지급명령 신청을 하면 된다.

민법 제584조에는 매도인이 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에

도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대해서는 책임을 면하

지 못한다. 라고 되어 있다.

반대로 생각해보면 신의칙에 반하는 경우에는 무효이지만 담보책

임을 면제하는 특약은 유효한 것이다.

건물 중개시 가장 중요한 누수문제는 중개업자가 조금만 신경 쓰

면 쉽게 해결 할 수 있는 것이다.