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거의 한 달 만에 이루어낸 성과이다.

어제 드디어 실거래신고를 마쳤다. 담양군에 거주하고 있으면서도 농지구입을 계속 미루는

매수인을 설득하느라 많은 시간을 투자해야 했다.

매물만 10여개 정도 보여 줬으니까 선택의 범위가 넓었지만 매수인이 마음에 든 토지를 갑자기 매매가를 인상하는 매도인 때문에 좌절과 번민 속에서도 희망의 끈을 놓지 않았다.

거의 이틀에 한 번씩 전화를 주고받으며 농사를 짓기 위한 기본적인 정보를 제공해주는

조건으로 승낙을 받아 낼 수 있었다.

매수인처럼 농사지을 마음을 먹고 매수했는데, 도저히 농사를 짓지 못할 상황이라면 어떻게 될까?

농사를 짓지 않은 경우 비사업용 토지로 간주되어 양도소득세가 기존에 나왔던 것에 10%가 중과되어 세금부담이 높아진다.​

농업인이 소유한 농지를 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 한국농어촌공사 농지은행에 위탁해 임대하는 경우 농지 취득 이후 3년 이상 소유한 농지에만 임대할 수 있도록 개정되었다.

왜냐하면 투기목적으로 구입하여 바로 농지은행이나 개인으로 임대하는 것을 방지하기 위한 대책으로 풀이된다.

원칙상 스스로 농사를 8년간 지으면 비과세 혜택을 받을 수 있고 농지은행에 8년간 위탁하면 사업용 토지로 간주하여 중과세를 면할 수 있다.

관할청에서는 거의 매년 9월부터 12월 사이 농지이용실태조사를 실시하는데 이때 농사를 짓지 않는 농지는 정당한 사유가 없는 경우 적발되었을 때 처분의무 부과 대상이 되고, 1년의 유예 기간을 주어서 이 기간 안에 농사를 짓거나 농지를 처분하는 등의 조치를 취하지 않는다면 처분 명령이 내려지게 된다.​

지자체에서 농지이용실태조사 시 필요한 경우 자료 제출 요청과 지자체 공무원 또는 농지 조사를 위탁받는 기관의 토지 출입 근거도 마련되어 있다. 이 과정에서 자료 제출과 조사를 거부하거나 기피 또는 방해한다면 과태료를 부과가 된다.

처분 명령이 내려지면 유예기간 없이 6개월 안에 해당 농지를 처분해야 한다.

처분 명령을 받고도 이를 이행하지 않으면 6개월이 지난 시점부터 매년 감정가격 또는 개별공시지가 중 높은 금액의 25%에 해당하는 이행 강제금이 부과된다.​

이렇게 된다면 농지는 공시지가와 시세가 비슷한 경우가 많아서 몇 년간 처분하지 못하면 이행강제금으로 토지를 고스란히 날려버리는 불상사가 일어날 수 있다.

1년에 25%의 이행 강제금이면 4년이면 이행강제금으로 매매가액이 사라지고 마는 것이다.

따라서 처분명령이 내려지기 전에 담당자와 통화하여 농사를 진다고 연락하고 농사를 짓게 되면 처분명령은 막을 수 있다는 점이다.

필자처럼 벼농사를 못 짓겠다면 묘목이나 유실수를 심어 놓아도 괜찮다.

농지라고 해서 벼 농사만 지어야 한다는 규정은 없다.

농업경영계획서를 작성할 때에 앞으로 무슨 농사를 지을 것인지 미리 계획을 기입하면 된다.

지금처럼 농지취득조건이 까다로워지다보니 예전처럼 투기목적으로 농지를 구입하는 사례가 별로 없고 농촌에서는 고령의 농업인이 많아졌으며 농지를 매매하여 다른 자금으로 사용하려는 농지인의 고충과 불만도가 한 층 높아지고 있다.

그나마 다행인 것은 최근 지방인구 소멸해결 대책으로 전 국토의 8%에 해당하는 농업진흥구역 해제 및 절차를 간소화 시킬 수 있는 대책을 추진한다는 보도가 있었다.

농업진흥구역 중에서 수리시설이 잘 되어 있고 경지정리가 잘 되어 있는 토지를 제외한 토지는 모두 해제되어야 된다는 생각이다.

농지 중에서 도로나 철도 등이 설치되어 있거나 택지, 산업단지 지정으로 인하여 자투리가 된 농지와 농로와 수리시설이 없어 실제 영농에 제한이 있는 토지와 농업환경 보호의 기능이 사실상 상실된 토지들이 혜택의 대상이 될 것 같다.

여기에 추가하여 그린벨트 토지들도 해제를 검토하고 있다고 하니 희소식이 아닐 수 없다.

개인의 사유권을 제한하는 불필요한 규정을 모두 철폐하고 꼭 보존해야만 할 토지 외에는 풀어 주는 것이 모두를 위한 행복권인 것만은 분명하다.

​이 외에도 농지규제를 완화하여 농지에 농촌 체류형 쉼터를 허용한다고 한다. 주말인 토요일과 일요일을 농촌에서 쉴 수 있는 공간을 허용한다고 하니 대단한 정책의 변화라고 할 수 있다.

또한 가설건축물 형태의 스마트팜은 농지전용 없이 농지의 타 용도 일시사용 허가를 받아 설치할 수 있다. 농지를 깎아 내거나 흙을 쌓으려면 지방자치단체에 미리 신고해야 한다.

이렇게라도 진전이 된다면 커다란 전환점이 될 것이며 앞으로도 농지의 활용방안은 끊임없이 연구하면서 개선할 점은 과감하게 변화시켜나가야만 더욱 활기찬 농촌으로 변화 될 것이리라 확신한다.