지하상가를 매매로 내놓았는데 지금은 지하상가가 매매가 잘 되지도 않고 지하는 특히 곰팡이도 잘 생기고 공기가 탁해서 거래가 잘 이루어지지 않는다.
지난번에 계약금까지 입금 했었는데 비가 오는 날 매수인이 들렀다가 냄새가 너무 심하게 나는지 이 핑계 저 핑계 대면서 사정을 해서 다시 원금을 돌려준 적이 있는 상가이다.
마침 누군가 임대를 찾아서 임대인에게 매매가 되지 않으니 월세로 하다가 월세를 안고 매매를 하자고 설득을 해서 마침 오늘 오후에 계약하기로 약속까지 잡았다.
임대인이 수도권에 거주하는 관계로 오전에는 시간이 되지 않아서 오후에 일정을 맞춘 것이다.
필자도 오전에 각종 서류도 발급하고 계약서도 미리 작성을 해놓고 있었다.
임대인이 도착했다고 해서 식사도 하는 둥 마는 둥 바쁜 걸음으로 사무실에 와보니 임대인이 보이지 않았다.
그 짧은 순간에 본인의 상가를 확인하고 있었던 모양이었다.
그런데 잠시 후에 임대인이 나타나더니 오늘 계약을 할 수 없다고 하는 것이다.
임차예정인은 사무실에서 기다리고 있었는데 말이다.
뒤에 안 일이지만 지하에 있는 다른 임차인이 본인에게 달라고 사정을 했던 모양이다.
문제는 임차 예정인이 그 전 사무실도 다 정리하고 이삿짐센터에 연락해서 이전에 필요한 모든 수속을 밟아 논 모양이었다.
이젠 임차예정인만 하늘에 두둥실 뜬 구름처럼 갈 곳도 없는 방랑자 신세가 되고 손해가 발생할 일만 남은 것이다.
그래서 계약금으로 조금이라도 넣어 놔라고 했었는데 계약할 때 한다고 하더니 이런 일을 당하고 만 것이다.
그러나 구두계약도 계약이며 소송을 통해서 어느 정도는 보상을 받을 수도 있다.
구두 계약 을 한다는 것은 말로 계약하는 것을 말하며, 날인 계약에 상대되는 개념으로 단순 계약이라고도 불리고 있는데 계약서나 내용을 작성하지 않았다 하면 당사자 간에 뜻이 일치하고 계약 내용에 대해 합의가 이뤄졌다면 일반 서면계약과 동일한 효력을 갖게 되는 것이다.
계약을 했다는 것 자체가 해당 부동산에 대한 대금을 지급한다고 약정하는 것이기 때문에 민법 563조에 의해 계약이 성립하는 것이다.
매수인이나 매도인의 변심으로 인해 계약 을 부정하거나 진행되지 않을 경우에는 분쟁으로 이어질 가능성이 생기는데, 이를 입증하기가 쉽지 않아 어려움은 따를 수 있다.
따라서 구두계약 을 하게 될 경우에는 이를 대비하기 위해 입증할 수 있는 증거 자료를 남겨두는 것이 좋다. 전화 통화나 대화로 계약을 했을 경우에는 합의하에 녹취를 하거나, 문자로 계약 내용을 주고받은 게 있다면 남겨두어 민사 소송을 진행할 때 입증 자료로 사용할 수 있다.
또한 부동산 공인중개사와 함께 이야기를 주고받아 계약을 했다면 증인이 될 수 있기 때문에 추후 분쟁 시 도움을 받을 수도 있다. 대법원 판례에도 나온 바와 같이 말로 하는 계약일지라도 정식 계약으로 인정되기 때문에 위약금이나 해약금을 지급해야 할 수도 있으므로 계약할 때는 신중을 기해서 하는 것이 필요하다.
구두계약 을 할 때 주의해야 할 점은 거래 당사자 간에 계약을 부정할 수 있어 계약이 파기될 수 있기 때문에 입증이 될 만한 증거를 남겨두고, 서면계약과 동일한 효력이 발생된다는 점을 염두에 두고 진행해야 한다. 또한 부동산 계약은 큰 금액이 오고 가므로 꼼꼼히 확인하며 거래를 진행해야 한다. 말로 하는 것보다 정식 서면계약으로 확실한 보장을 받는 것이 훨씬 유리하다.
민법 563조에 따르면 계약은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력을 인정하고 있다.
일반적으로 사람들은 구두계약(말로 맺는 계약)의 경우 계약이 성립하지 않은 것으로 생각하는데, 실상은 그렇지 않다.
또한 계약서를 쓰고 계약금을 주고받아야만 비로소 계약이 성립한다고 판단하지만 실지로 소송을 해보면 담당판사의 성향과 판단에 따라서 승패가 결정되므로 쉽사리 포기하는 것보다 도전해보는 것도 때로는 자신을 위한 도약의 계기가 되리라고 생각한다.
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