부동산 중개를 하다보면 다양한 문제에 부딪히는 경우가 있습니다.
따라서 이번에는 우리가 자주 접하는 문제에 대해서 정리해 보고자 합니다.
모르고 있다가 갑자기 문제가 발생하면 해결하는데 어려움에 봉착할 수도 있어서
아는 것이 힘이 될 수도 있습니다.
1.보증금 10억 원 월차임 2천 만 원인 주택임대차계약은 주임법의 보호대상인지요?
A(보호받을 수 있다. 상가처럼 환산하지 않는다. 단 최우선변제는 아니다2023/2.21 8500/2800) 주택: 보증금의 범위가 없는 무제한이다.
2.갑은 광주시 북구에 있는 을 소유의 주택을 전세3억에 기간은 2년으로 임차하였는바 임차기간이 만료된 경우에도 을이 보증금을 반환하지 않아 근무지의 변경으로 이사를 갈 상황에서 임차권등기를 하였습니다. 을은 이후 갑에게 보증금을 지급하여 줄 예정이나 갑이 임차권등기를 말소하여 주면 동시에 임차보증금을 반환하여 주겠다고 하는데 갑은 을의 주장을 받아들여야 할까요?
답: 갑이 임차권등기를 먼저 말소해 줄 필요가 없다.(임차인 보증금 반환의무가 임차인등기말소보다 선 이행의무(대법원20056.9.선고2005다 4529판결)
3.최초 주택임대차기간을 20개월로 하는 경우 임차인이 계약갱신을 통해 계속 거주를 원할 때 최초 임대차기간을 포함한 총 임대차기간은 20개월+24개월인지 최초 주택임대차계약기간을 30개월로 하는 경우 임차인이 계약갱신을 통해 계속 거주를 원할 때 최초 임대차기간을 포함한 총 임대차기간은 30개월+30개월인지요? 답(28개월, 24개월+2년)
4.임대하는 주택의 명의자가 남편인 경우 별도의 세대분리로 되어 있는 처의 실 거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는지요? 답 직계존비속만 된다. 처 명의: 시부모는 되지 않는다. 남편명의로 되어 있으면 장모식구도 안되며 ,방계가족도 안 된다.
5.서영대학교 인근의 원룸에 임대차계약을 체결하고 거주하고 있는 학생이 주소를 이전하지 않고 있다가 해당 건물의 경매 소문을 듣고 그 때 전입하는 경우에도 최우선변제의 대상이 되는지요?
답(경매개시결정 등기 전까지만 점유, 전입신고를 하면 된다)
6.아파트 월세 대리계약을 부탁하려고 하는데 위임장은 5개월 전에 작성해 놓은 것이 있는데
인감증명서를 발급 받으려니 근무 때문에 행정복지센터를 못 갔는데 10개월 전에 발급받은 인감증명서가 있는데 사용해도 될까요? 답: 된다.
A(관공서3개월, 대출3개월 ,입사1개월 ,위임장; 위임일 부터6개월 *관련법에 문서의 유효기간이 정해져 있지 않으면 유효기간 없는 것임 ,사인거래 유효기간 없다.)
7.새로운 매수인이 집을 구매하여 실 거주를 이유로 갱신요구기간에 임차인의 계약 갱신요구권을 거절할 수 있는지요?답: 답: 거절 할 수 있다.
A민사3부2021다26631판결(2022년12월1일 판결: 노정희대법관)그래도 임차인 의사 확인할 것
8.상임법은 상가건물 제3조 1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하는데 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 생산공장은 상임법 적용 범위에 포함되는지요?(해당 사업장은 법인세법에 따라 사업자등록을 함)
포함되지 않는다.
답(주문, 제품인도 ,영업활동이 이루어져야 한다)창고도 공장과 동일하다.
9.보증금 10억 원 월차임 2천 만 원인 임대차 계약은 상임법 적용대상이 되는지? 적용이 된다면 그 적용범위는 무엇인지요?
답:대항력 ,계약갱신청구권 ,권리금회수기회 (묵시적갱신: 임차인:해지 통고 후1개월) (임대인 해지 통고 후6개월) 따라서 임차인은 묵시적 갱신이 되지 않도록 계약기간을 길게 잡는다든지
계약갱신권을 요구해서 묵시적갱신이 되지 않도록 해야 한다.
10. 단독주택을 1년 계약 했는데 임대인과 임차인이 아무 말이 없어 1년 3개월이 되었는데 임차인의 사정으로 퇴거하려 하는데 어떤 방법이 있을까요?
답: 임차인이 다른 사람을 구해놓고 가야한다.
2년 미만 묵시적 갱신이 되지 않는다. 대법원1996.4.26.선고96다5551.5568판결
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