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필자는 부동산중개를 하면서 흔히 발생할 수 있는 문제와 해결방법을

위하여 중개실무 상담실장을 하면서 전국공인중개사를 상대로 5년여 동안 함께 고민하면서 대안을 제시한 바 있다.

현재는 광주광역시청 부동산거래상담과 함께 한국공인중개사협회 광주지부 부동산 상담위원으로 활동하고 있는 중이다.

항상 부동산상담을 하면서 느끼는 점은 개업공인중개사보다 중개업에 종사하지 않은 일반인들도 상당한 수준의 지식과 상식을 겸비하고 있다는 점이다.

부동산 업무는 민법은 기본으로 하고 인허가 사항과 관련된 공법 , 건축, 토목 등 다양한 방면에서 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 항상 새로운 지식을 습득하고 공부하는 자세를 길러야 험난한 중개시장에서 살아남을 수 있다는 것을 인식해야 할 것이다.

부동산 상담업무를 하면서 가장 기억에 남는 것은 부산지역에서 활동하는 변호사께서 자문을 구한다고 전화가 왔을 때 그래도 내 자신을 인정해 주는 사람들도 있어서 뿌듯한 자긍심을 느낄 수 있었다.

요즘은 인터넷에서 홍수처럼 많은 정보와 글들이 난무하고 있지만 검증되지 않은 개인의 주장을 담은 것들도 많아서 반드시 확인절차가 필요하다.

아래는 필자가 부동산 중개실무를 했던 내용 중에서 간단히 몇 가지만 기술하기로 한다.

Q) 지인이 논이 있는데 절대농지라도 2년 후면 풀리니까 저렴한 가격에 매수하라고 하는데 그런 말을 믿고 구입해도 괜찮을까요?

A)지금은 절대농지라는 말을 사용하지 않고 농업진흥구역이라고 합니다.

우리나라의 농업 중에서 쌀의 비축량이 많아 지금은 정부의 대책으로 쌀의 생산량을 줄일 계획입니다.

그에 대한 대안으로 농업진흥구역을 해지하여 다양한 용도로 사용하려고

정부에서 추진 중입니다.

따라서 앞으로 농업진흥구역인 농지가 많이 풀릴 전망입니다.

그러나 점차적으로 풀릴 가능성이 있어서 정확한 정보를 관할청에 확인한 다음에 구입하시는 것이 현명한 판단이 될 것입니다.

농업진흥구역에도 농가주택을 신축할 수 있으며 농지전용부담금을 면제받을 수 있는 장점이 있으나 일정한 자격을 지닌 농업인에게만 허가를 해주므로 농업인의 요건에 해당되는지 살펴야 합니다.

Q)아파트나 단독주택의 매수 후 누수가 발생할 때 사실을 안날부터

6개월이라고 하는데 잔금 후 6개월간 책임을 진다는 이야기인가요?

A) 민법 제582조에서 사실을 안날부터 6개월이란 잔금 후 6개월이 아니고 매매계약 당시에 누수가 있었으나 매도인이 누수사실을 숨겼거나 매수인이 선의이고 무과실일 때는 사실을 발견할 때부터 6개월 내에 매도인의 하자담보책임을 물을 수 있다는 의미입니다.

그러나 매도인의 하자담보책임은 강행규정이 아닌 임의규정이므로 당사자간 정한 특약은 얼마든지 유효합니다.

예를 들어서 건물이 노후가 되었으니까 가격을 저렴하게 해주는 대신 “건물의 시설 및 하자에 대해서는 매도인에게 책임을 일절 묻지 않기로 한다.” 또는 “잔금이후에는 발생하는 누수에 대해서는 매도인에게 하자담보책임을 묻지 않기로 한다.”라고 특약사항을 명시하면 절대로 분쟁이 발생할 수 없습니다.

개업공인중개사는 분쟁에서 자유로울 수 있습니다.

Q)저는 부동산중개업을 하고 있는 개업공인중개사입니다. 저의 직원인

중개보조원의 물건을 중개하면 직접거래에 해당되는지요?

A)공인중개사법 제33조 6호 규정에 따르면 개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접거래를 금지하고 있습니다.

이는 중개보조원의 소유 중개대상물을 중개보조원을 고용한 개업공인중개사가 중개행위를 하여서는 안 된다는 것을 말합니다.

이런 직접거래규정은 공동중개를 하였을 경우에도 적용된다는 사실입니다.

이를 위반할 경우 3년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금형에 처해질 수 있으며 중개사무소개설등록이 취소 될 수도 있습니다.

Q) 위반건축물 중개 시 유의할 사항은 무엇인지요?

A)위반건축물은 건축물대장에 표시된 것도 있고 표시되지 않았으나 육안으로 구분할 수 있는 것도 있습니다.

위반건축물을 중개할 때는 확인설명서에 향후 위반 건축물적발 시 행정조치와 함께 이행강제금이 부과 될 수도 있다는 사항을 설명하고 명기하여야 합니다.

이행강제금 부과 시 누가 부담할 것인지도 명시 하는 것이 좋습니다.

특히 위반건축물을 임대할 때 자유업종은 입점이 가능하지만 영업증이 필요한 업종은 승계업종을 제외하고 입점이 불가하므로 확인절차가 필요합니다.

특히 1층에 위반건축물이 있다면 4층에 있는 사무실도 입점이 제한되므로 유의해야 합니다.

위반건축물의 임대를 중개할 때 개업공인중개사가 안전한 중개가 되기 위해서는 특약사항에 “ 해당 사무실의 각종 인허가 사항은 임차인이 책임지고 처리하기로 한다.”라고 명시하면 개업중개사에게 책임을 물을 수 없습니다.