요즈음도 재건축아파트에 대해 관심을 갖고 구입시기와 가격 등에 대해서 상담하는 고객이 꾸준히 이어지고 있다.
광주지역은 80년대 초반에 건축한 아파트가 화정주공아파트와 염주주공아파트 그리고 운암주공3단지아파트 등이 있지만 화정주공아파트는 재건축하여 U대회선수촌으로 사용하다가 지금은 현대힐스테이트라는 명칭으로 일반주민들이 입주하여 사용하고 있다.
염주주공아파트는 포스코건설이 시공사가 되어 재건축을 추진 중이고
운암주공3단지아파트는 GS건설 현대산업개발 한화건설이 컨소시엄형태로 추진하고 있다.
그런데 이렇게 동일하게 추진해도 어떤 곳은 입주하여 살고 있는 아파트가 있는가하면 어떤 곳은 진척속도가 아주 늦은 곳도 있다는 점이다.
따라서 아파트를 선택할 때는 다음과 같은 사항을 점검하는 것이 좋다.
1.)재건축 추진일정을 체크해야
아무리 가치가 높은 장소에 있는 아파트라도 추진속도가 느리면 본인이 원하는 시기에 입주할 수 없으므로 도움이 되지 않는다.
재건축 투자의 성공여부는 사업추진 속도와 직접적인 관계가 있다.
즉 추진속도가 빠를수록 수익성이 크기 때문이다.
사업 속도가 느리면 그만큼 금융비용과 추가분담금이 추가로 지출된다.
대지지분이 많고 용적률이 높게 책정된 지역이라도 문제가 발생하고 사업추진이 매끄럽지 못한 곳은 단기투자로 적합하지 않다.
2.)대지면적이 큰 것이 유리하다.
건축한지 오래된 아파트라고 해서 무조건 재건축을 하면 돈이 되는 것은 아니다. 보통 2동 내외의 연립주택이나 빌라의 경우 재건축을 추진하게 되면 주변에 일조권 등에 영향을 받아서 사업추진이 어려운 경우가 발생하고 있다.
토지면적이 10,000㎡ 이상이 되어야 사업추진은 물론 수익성에서도 좋은 결과를 이끌어 낼 수 있다.
또한 녹지시설이나 복지시설 등을 원활하게 할 수 있어서 입주민들이
많은 복지혜택을 누릴 수 있다.
3)해당토지의 실거래가가 높은 지역이 좋다.
다른 곳보다 아파트 값이 비싼 재건축단지가 유망하다고 할 수 있다.
아파트 건축비용은 비슷한데도 분양가가 다른 것은 토지거래가가 높기
때문이다.
토지의 가격이 비싸면 일반 분양 시 분양가가 높게 책정되어 조합원들의 추가부담금이 줄어들게 되어 있다.
4)메이커 있는 시공사가 건설하는 아파트가 가격형성에 안정적이다.
필자가 오랜 기간 부동산 중개를 하면서 느낀 점은 비슷한 시기에 분양을 한 아파트라도 브랜드 있는 아파트가 가격유지에 안정적이다 는 점이다.
비록 내부의 인테리어와 건축자재가 고급스럽지 않고 가격이 비싸더라도
시공사의 좋은 이미지 때문에 메이커 아파트로 결정하는 경우가 많다.
5.) 주거입지조건이 좋은 지역이 효과적이다.
주거지역의 입지요건은 교통이나 환경 교육 개발호재 등을 종합적으로 판단하여 인프라가 잘 구축 된 곳을 선택하는 것이 좋다.
재건축아파트는 토지지분의 일부를 일반분양하여 아파트를 새로 짓는 방식이기 때문에 입지조건이 좋은 곳이 비용부담이 적다.
그리고 재건축을 하기 위해서는 교통영향평가나 더 넓은 진입로 등을 확보해야 하는 경우도 있는데 만일 진입로 등이 비좁은 경우 추가로 땅을 매입하여 도로를 확장해야 하기 때문에 조합원들에게 비용부담을 전가시킬 수밖에 없다.
또한 주변에 의료시설 등이 없거나 학교가 원거리에 있거나 교통이 불편하면 주거생활에 불편함을 초래하기 때문에 입주를 꺼리는 경우가 많다.
매매를 하고 싶어도 거래가 잘 되지 않기 때문에 손해를 감수하고 매매해야 하는 경우가 발생할 수 있다.
이외에도 제2종주거지역 보다는 제3종주거지역이 더 좋은데 제3종주거지역은 용적률이 높아 더 높게 더 많이 지을 수 있는 장점이 있다.
재건축아파트사업은 보통 5년에서 길게는 10년 이상도 걸리는 장기사업이다.
광주지역에서도 재건축을 추진하고 있는 곳 중에서 교육청과 일조권침해 학급 증설문제로 분쟁을 겪어 재건축사업이 지연되고 있는 곳도 있다.
따라서 본인의 자금력이라고 할 수 있는 예산과 생활조건 향후계획 등을 꼼꼼히 따져서 가장 좋은 아파트단지를 결정하는 것이 최선의 방법이 될 것이다.
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