부동산계약서는 매매의 계약과 해제에 관련된 내용이 주류를 이루는 반면 부동산 확인설명서는 건물의 하자가 발생했을 경우 책임소재를 확인하는 중요한 단서가 된다.
어떤 고객은 원룸월세 계약서를 작성했는데 해당 중개업자가 확인설명서를 발급해 주지 않는데 원칙이 어떻게 되냐고 문의하기도 한다.
부동산 중개대상물 확인설명서는 개업공인중개사가 중개대상물의 거래계약이 체결되기 전에 권리취득자에게 성실 정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 하며 당해 거래계약서를 작성할 때에는 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하게 되어 있다.
부동산계약서 특약사항에 “공부상서류를 제공하였으므로 확인설명서를 첨부하지 않기로 한다.”는 내용을 명시했더라도 법에서는 무효로 판단하고 있다.
확인설명서를 작성하지 않거나 중요한 사항을 누락했을 경우 업무정지를 받거나 최고 500만원의 과태료에 처할 수 있다.
확인설명서 작성 시 되도록 공란을 두지 않아야 혹시 모를 분쟁에서 자유로울 수 있다는 점이다.
아무런 관련사항이 없는 경우 “특이사항 없음”으로 표시하면 된다.
얼마 전 광주지방법원에서 중개업자의 확인설명에 대한 중요한 판결이(2017,7,14선고 2016나 6824판결) 있었다.
매수인은 공장건물을 신축하기 위해 매도인으로부터 농경지로 이용되던 토지를 매수했는데 위 토지를 사용하기 위하여 터파기 공사를 진행하던 중 많은 쓰레기가 매립되어 있는 것을 발견하였고 그 쓰레기를 처리하면서 4천만원의 비용이 지출되자 매매계약을 중개한 개업공인중개사가 쓰레기가 매립되었다는 사실을 설명하지 않아 위와 같은 비용을 지출하는 손해를 입었다고 주장하며 개업공인중개사를 상대로 손해배상을 청구한 사건에서 법원은 개업공인중개사의 중개과실을 인정하면서 일부금액을 배상하라는 판결을 내렸다.
또한 시세와 차이가 나는 확인설명으로 피해보상을 한 사례도 있다.
의정부지방법원 제12민사부 2015,6,24선고 2013가합9588판결을 보면 중개업자는 신의성실로써 목적물의 시세를 확인하여 줄 필요가 있는데 중개업자가 시세에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방에게 계약에 이르게 되었다면 중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야할 중개업자의 의무에 위반되므로 손해금액의 40%를 배상하라는 내용이다.
상가에서 시설권리금 중개 등 중개대상물이 아닌 경우에도 확인설명의무를 다하지 않은 경우 손해배상책임이 있으므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의의무로 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.
확인설명 미비로 인한 분쟁이 발생할 경우 입증책임은 공인중개사에게 있으므로 자료를 잘 정리하는 습관을 가지는 것이 좋다.
특히 확인설명서 양식에서 “중개업자의 세부 확인사항” 중에서 실제권리관계와 미공 시 중개시설 물권의 확인란에는
등기사항 증명서상 확인되지 않은 실제권리관계 즉 주택 및 상가의 임차권, 법정지상권, 유치권, 점유권, 특수지역권, 채석권, 분묘기지권 및 공부상 공시되지 아니한 중요부속물 ,종물 등도 매도(임대)의뢰인의 고지사항을 기준으로 현장을 확인하여 명시하여야 한다.
다가구주택의 경우 전체임차인의 보증금을 확인하여 기재하고 설명하여야 차후 경매 등 예상치 않은 일이 발생하더라도 손해배상책임에서 제외될 수 있다.
위법건물이 있을 경우 반드시 명시하고 이행강제금이 있을 경우 금액도 기재하여야 한다.
지진발생에 대비한 내진설계적용여부는 건축물대장을 확인하여 기재하고 대장상 내진설계 적용여부는 "우리집내진설계 간편조회"나 건축물대장을 확인하여 "적용대상"과"미적용대상"으로 표시하며 내진능력은 건축물의 구조 기준 등에 따라 12등급으로 나누어지며 높은 숫자일수록 내진능력이 높다는 사실을 인지할 필요가 있다.
중개보수료에만 눈이 멀면 더 큰 화를 당할 수 있다는 사실을 명심하고 가족을 대하는 마음으로 세심하게 중개를 한다면 부자 되는 세상은 더욱 가까워지리라 믿는다.
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