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시중금리가 사상 최저수준을 나타내자 수익형부동산
투자에 대한 관심으로 상가나 상가주택으로 발길을
돌리는 사람들이 늘어나고 있다.
상가주택이란? 1층이나 2층이 상가이고 3층이나
4층이 주거형태를 이루고 있는 것을 말한다.
예전에는 주거부분에 해당하는 곳에 1세대 주택이
많았는데 지금은 투룸이나 쓰리룸 등 수익률이 높은
다가구 주택으로 바뀌고 있는 추세이다.
상가주택은 일반상가에 비해서 비교적 수익률이 높기
때문에 투자가들 사이에서 선호도가 높아지고 있으며
직접 거주하면서 건물을 관리할 수 있어서 관리상태가
양호한 경우 매매도 잘 이루어지는 장점이 있다.
또한 상가주택은 상가나 주택이 차지하는 면적에
따라서 다르나 양도 시 비과세 혜택을 볼 수 있다.
상가주택 양도세 계산 시 주택부분의 면적이 상가부분의
면적보다 넓은 경우 모두 주택으로 판단한다.
따라서 1가구 1세대가 이 건물을 2년 이상 보유하고
매매했을 경우 양도세가 비과세 된다.
그러나 주거부분의 면적이 비주거부분의 면적보다 같거나
작을 경우 각각 그 부분의 비율대로 양도세를 부과하게 된다.
그런데 취득세는 양도세와는 달리 면적과 상관없이
상가부분과 주택부분의 가액을 시가표준액으로 안분하여
계산한다는 점을 명심해야 할 것이다.
물론 중개보수료도 주거용 면적이 크다면 주택요율을
적용하고 상가면적이 크다면 상가요율을 적용하게 되어 있다.
상가주택 구입 시 유의할 사항은 어떤 것이 있을까?
상가주택도 상가건물과 마찬가지로 장기보유하다 보면
건물의 수선이나 보수를 위한 재투자 비용도 고려해야 된다.
상가주택도 상가의 발전 가능성 , 유동인구 ,교통량 등
상권에 영향을 끼칠 수 있는 요인들을 분석하고 검토하여
투자를 해야만 좋은 결과를 창출할 수 있다.
또한 주변 환경이 아이들의 교육에 영향을 미칠 수 있으므로
모텔밀집지역이나 성인전용지역은 피하는 것이 좋다.
특히 아래층이 노래방이나 단란주점 7080 등이 입주해
있을 경우 소음이 발생할 우려가 있다는 사실을 인식해야하며
상가주택은 도로변에 접해있기 때문에 먼지나 소음에 취약할
수 있으므로 감각에 예민한 분은 적절한 대책을 세운 후
구입을 검토해야 할 것이다.
신도시 상가주택의 경우 일반적으로 신도시가 개발되고
상권이 활성화되기 까지는 5년에서 7년 정도가 소요되며
주거단지의 입주율이 60~70%를 넘어서면서 임대인이 원하는
상태의 임대료 수준으로 회복 된다는 것도 상기할 필요가 있다.
따라서 투자기간을 길게 잡아야하며 이에 대응하기 위해서는
무리한 융자를 통한 투자는 위험부담을 키울 수 있다.
상가주택의 경우 수익률을 높이기 위해서 사무소를 주택으로
용도변경하지 않은 상태에서 주거용으로 변형하여 사용하다가
적발될 경우 위법건축물에 해당되어 이행강제금 등 불리한
경우가 발생할 수 있으며 용도변경을 하려해도 주차장 기준
등이 적합해야 가능하므로 반드시 건축물대장을 열람하여
확인 후 구입하는 것이 안전한 방법이다.
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